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商业地产的国际投资标准
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从2003年到现在,国家对房地产行业的调控力度逐年加大,措施的可执行性逐年增强,并且政策制定部门开始相互联动,中央与地方开始密切配合。可以说,这轮房地产政策的调整,使得中国房地产行业和房地产市场处在了一场符合国际规则的、系统性的、脱胎换骨的变革当中;其中2005年中国房地产业的最大一个亮点,就是外国直接投资的空前活跃。

然而,在与国际投资者对接的过程中,内地开发商首先必须弄清楚,外国投资者到底要什么?他们选择投资的标准是什么?

每一家国际投资者——这里主要是指各类型的外资基金——都有自己的投资偏好和投资定位。有的基金,像荷兰ING,比较偏向于做住宅;而另外一些,如美国盛阳基金,则偏重商业地产或土地运营。还有一类基金,专吃不良资产,追求高风险和高收益,在美国这叫做秃鹰基金,中文翻译过来后有时也称机会基金。而当保险基金和养老基金投入到房地产行业时,其追求的是投资的稳健性,即在较低风险下达到一定的收益率水平。这种差异化的投资定位在任何行业都是客观存在的,因此国内开发商在寻求与国外基金合作时,一定要了解对方的偏好和定位,才能有的放矢,增加成功的几率。

此外,海外基金介入房地产市场的方式有几种,一种就是自主投资取得土地并开发,通过销售实现退出;还有是与本地的开发商合作开发,按比例分享收益;第三就是与政府合作进行土地一级开发;第四是向房地产公司提供过桥融资,获得利息收入及其他权利,这不是主流,只是个别的投资人可以做到的。第五是收购银行不良资产包中的房地产项目,然后通过整收零售或二次开发后出售实现收益;最后就是他们通过收购长期持有型物业,通过租金收入和资产增值获得长期收益。

但不管这些国际投资者的投资定位和投资方式如何,在具体的操作层面,他们的投资标准其实是非常一致的。这些标准可归纳为以下四个方面:

一、良好的市场环境

什么是良好的市场环境?这里所指的“良好的市场环境”,是针对中国的不同城市而言的,简而言之,就是市场的风险可控,城市有活力。

现在,上海作为国家宏观调控的重点区域,其市场有待进一步观察。北京因为有奥运会的缘故,现在市场处于高位,奥运会前后两三年都不适合大规模投资。这样的话,一些在国际上比较知名、市场化程度较高的二线城市,如成都、重庆等,就引起了国际基金的关注。这些城市活力都非常强,很有冲劲。当然,中国还有其他的城市条件也非常好,但外国人对中国了解不多,有很多地方还不敢去。

二、优秀的企业
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